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房屋漏水的责任认定与解决办法

  ■本报记者 黄莹

  在日常生活中,房屋漏水是比较常见,同时也是引人反感的一件事,因为它不仅会给当事人正常的生活带来很多困扰,造成经济财产损失,处置不当更有可能产生一系列的邻里纠纷。

  然而,面对房屋漏水情况以及纠纷时究竟该如何处理?很多人并不了解。

  为此,本期,周刊将大家可能遇到的问题一一列举出来,并提供一些解决方案,以供读者,特别是遭遇漏水问题、正在购房以及装修的读者以参考和借鉴。

  遇到房屋漏水首先要检查漏水的原因。房屋漏水大致分为以下几种情况:

  第一种是房屋主体土建工程问题,如果是房屋主体土建工程问题,有可能是因为质量问题,也有可能是因为年久老化;

  第二种是二次装修导致的渗漏,大致就可以认为是上层房子施工破坏防水层。在我国,绝大多数的房屋漏水都是因为二次装修导致;

  还有一种就是通管道导致的房屋漏水。因为每一层楼都要接上管道,也许因为管道与楼板接触处没有充分地合闭,因此导致的房顶漏水。

  因为渗漏原因不同,所以在后续的处理以及追责上有所区别。

  首先来说房屋主体土建工程的漏水如何处理。按照国家的相关规定,我国住宅外墙防渗漏的最低保修期为五年,在这一阶段,房屋如果出现漏水情况,开发商、施工单位应当在保修期限内对建筑物的质量承担保修责任。

  如果超出了五年保修期,商品房在销售时购房者已经缴纳了一笔大修基金,这笔资金存在相关管理部门的专门账户之中,遇到房屋漏水情况,由物业公司申请,经业主委员会同意提取使用。

  再来说二次装修导致的渗漏,一般是指的是卫生间、厨房在装修的过程中破坏了原防水导致的渗漏现象。通常,二次装修防水被破坏多影响隔壁或楼下的家庭,这种情况下一旦出现了渗漏,则是谁导致渗漏谁来负责。

  最后说通管道导致的漏水。在保修期内,如果不是人为的原因造成的漏水,开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定电气管线、给排水管道、设备安装为2年,从工程竣工验收合格之日起计算。此外,物业也要追究责任,如果渗漏的原因为管道堵塞,虽然不是物业导致,但根据物业管理合同和相关规定,物业公司应定期进行检查和清理,如果没做到,那就可以追究物业的责任。

  但无论是房屋主体土建工程的漏水、二次装修导致的渗漏还是通管道导致的漏水,在现实生活中,一旦发生却难以处理和追责。

  以房屋主体土建工程的漏水为例,因为渗漏涉及防水材料、保温材料以及施工方法等多方面原因,一旦出现问题,住户找开发商,开发商再找施工总包单位,总包单位再找分包单位,分包单位再找材料供应商,最后陷入互相扯皮的境地,难以确定责任主体。

  二次装修导致渗漏的追责问题在现实生活中出现同样也难以处理。一是责任的界定问题。责任分三种情况,直接责任、间接责任和混合责任,如果是混合责任还要区分主要责任还是次要责任。所以出现渗漏问题很难确定导致渗漏究竟谁承担责任,承担责任的比例是多少。二是损失难以计算。例如,因为渗漏导致楼下的地板或者家具被泡水了,地板究竟该怎么赔偿?按照新的赔偿还是折旧赔偿?如何折旧?如果家具是几十年前买的老家具,当时买的价格很便宜,现在如何赔偿?诸多问题难以解决。

  因此,为了避免这些问题,首先,在购房时,提示消费者要做好预算,认准可靠的开发商。其次,我国大多数的房屋漏水是因为二次装修所导致,业主在进行房屋装修的时候,要做到科学施工,选用合格材料,避免接缝、边缘处留下漏水隐患,避免破坏原防水层,设计时不能单注意防水,还要注意排水,要在屋面预留“溢流孔”,防止多年不遇大雨造成积水,并加强日常维护。最后,一旦发生漏水情况,维修时一定要细心,不能图一时之快,不按标准的流程来,同时业主也需要对物业进行监督,有问题及时提出来,以免日后再次出现漏水情况。

  (编辑:李秋蓉)